„Jak grom z jasnego nieba spadła na nas ta informacja”. Strach przed planem ogólnym gminy Wyszków

Znaczna część terenów w Drogoszewie, Rybienku Leśnym, Latoszku, Kamieńczyku, Ślubowie czy Gulczewie może zostać objęta poważnymi ograniczeniami w zabudowie. Chodzi nie tylko o niezagospodarowane działki, ale również o obszary od lat zamieszkane, uzbrojone i rozwijane za zgodą instytucji publicznych. Projekt planu ogólnego gminy Wyszków nie uzyskał wymaganych uzgodnień m.in. ze strony Wód Polskich. Mieszkańcy boją się spadku wartości nieruchomości i zahamowania rozwoju miejscowości. Gmina zapewnia, że nie zamierza się poddawać i będzie negocjować.

Prace nad planem ogólnym gminy Wyszków weszły w jeden z najtrudniejszych etapów. Dokument, który w przyszłości ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, musi zostać uzgodniony z wieloma instytucjami. W przypadku Wyszkowa pojawiły się poważne zastrzeżenia dotyczące przede wszystkim terenów zagrożonych powodzią oraz obszarów chronionych przyrodniczo.

O sytuacji podczas sesji Rady Miejskiej szczegółowo informowała naczelnik Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego Agnieszka Kostrzewa. W obradach uczestniczyli również przewodniczący Zarządu Osiedla Rybienko Leśne–Latoszek Adam Paruszewski oraz sołtys Kamieńczyka Adam Bodzan. Dyskusja szybko przerodziła się w pełną emocji debatę o przyszłości całych osiedli i miejscowości.

Ponad 1500 wniosków mieszkańców

Uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego Rada Miejska podjęła 29 sierpnia 2024 r. Wnioski do dokumentu były zbierane od 5 lutego do 7 marca 2025 r. Jak wynika z prezentacji przedstawionej radnym, osoby fizyczne złożyły ponad 1500 wniosków, natomiast od instytucji i organów wpłynęło ich 16.

O rozpoczęciu procedury oraz możliwości zgłaszania wniosków poinformowano 54 instytucje i organy właściwe do późniejszego opiniowania i uzgadniania projektu. Na potrzeby planu przeanalizowano także 62 obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oraz uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy.

Przygotowano projekt planu wraz z uzasadnieniem, opracowaniem ekofizjograficznym i prognozą oddziaływania na środowisko. Dokument został następnie przekazany do uzgodnień.

I właśnie na tym etapie pojawiły się problemy.

Negatywne uzgodnienia czterech instytucji

Gmina otrzymała negatywne uzgodnienia lub opinie od: Zarządu Województwa Mazowieckiego, Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich w Lublinie, Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich w Warszawie, Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie.

Największe emocje wywołały stanowiska Wód Polskich dotyczące terenów zagrożonych powodzią. Instytucja oczekuje znacznego ograniczenia możliwości zabudowy, także na obszarach, które są już w dużej części zagospodarowane.

– Wody Polskie w Lublinie chcą, żebyśmy „docinali” zabudowę do ścian istniejących budynków. My tego nie robimy tak, jak oni chcą. Będziemy próbować odzyskać jakieś tereny – zapowiedziała Agnieszka Kostrzewa.

Jak przyznała, skala zastrzeżeń jest bardzo duża.

Radny Waldemar Karłowicz zapytał wprost, czy problem dotyczy jedynie niewielkiej części gminy, czy ma znacznie szerszy charakter.

– Bardzo, bardzo, niestety – odpowiedziała naczelnik.

Oprócz uwarunkowań powodziowych problemem są ograniczenia środowiskowe. Na terenie gminy znajdują się m.in. rezerwaty, obszary Natura 2000, Wydmy Lucynowsko-Mostowieckie, Ostoja Nadbużańska, Ostoja Nadliwiecka oraz Dolina Dolnego Bugu.

– Nasza gmina jest pięknie położona, ale do budowania już nie jest łatwa. Czynnik środowiskowy jest bardzo ważny, a Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska jest na tyle istotną instytucją, że będziemy musieli zastosować się do części uwag – mówiła Agnieszka Kostrzewa.

„Nie widzę w tym logiki. Widzę tylko matematykę”

Naczelnik nie ukrywała, że przygotowywany system planowania przestrzennego może prowadzić do decyzji trudnych do zaakceptowania zarówno przez mieszkańców, jak i samorząd.

– Dla mnie to nie jest przyjemne przekazywać ludziom, że na swojej działce nie mają zabudowy, tylko teren zielony. Naprawdę wolałabym przekazywać dobre wiadomości, że mogą się budować. W planie ogólnym nie widzę jednak logiki, widzę tylko matematykę. My jako urzędnicy i państwo jako radni będziemy musieli stanąć przed trudnymi decyzjami, bo mieszkańcy przyjdą do nas – mówiła.

Przewodniczący Rady Miejskiej Adam Szczerba komentował: – Logika rozbija się o realia. Jeżeli ktoś ma trzy działki obok siebie, a na jednej stoi dom, to nie wiadomo, czy obok będzie mógł cokolwiek wybudować – zauważył.

Jak podkreślano, sam plan ogólny opiera się w dużej mierze na ustawowych wskaźnikach i wyliczeniach dotyczących zapotrzebowania na zabudowę. Na obecnym etapie gmina nie może swobodnie wskazać dowolnych nowych terenów budowlanych.

„Chcą nas pozbawić naszych majątków”

Najbardziej emocjonalne wystąpienie należało do Adama Paruszewskiego, przewodniczącego Zarządu Osiedla Rybienko Leśne–Latoszek. – Chcą nas pozbawić naszych majątków – mówił.

Jego zdaniem proponowane ograniczenia całkowicie pomijają rzeczywistą sytuację osiedla, które od dziesięcioleci rozwija się jako obszar mieszkaniowy. – Teren jest zabudowany w 95 proc. Mamy infrastrukturę, mamy wał przeciwpowodziowy. Powinni brać pod uwagę zastaną sytuację na danym osiedlu, a nie tylko jeden parametr – powódź stuletnią. Czy my doczekamy tej powodzi? Ja chyba już nie. Tymczasem transakcje trwają. Ludzie kupują nieruchomości w nieświadomości, że za chwilę mogą tam niczego nie wybudować – mówił.

Przypomniał, że istniejąca zabudowa powstawała za zgodą instytucji państwowych, w tym tych samych, które obecnie domagają się radykalnego ograniczenia nowych inwestycji. – Przy ich współudziale to osiedle się rozwijało, bo wydawali pozwolenia wodnoprawne. Nagle podniesiono rzędną, a państwo polskie mówi: „Nie damy wam żadnego odszkodowania” – zauważył.

Paruszewski ostro ocenił również wcześniejsze działania władz gminy. Jak twierdził, o skali zagrożenia dowiedział się dopiero po wystąpieniu z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej.

– Byliśmy mamieni. Ja nie byłem informowany, musiałem wystąpić o informację publiczną – mówił.

Pod adresem burmistrza skierował sportową metaforę: – Żeby wygrać mecz, trzeba wyjść na boisko, wziąć drużynę i wyjść na boisko. Moim zdaniem pan na to boisko nie wyszedł. Siedział pan w szatni, dał pieniądze i zlecił to planistom.

W chwili wygłaszania tych słów burmistrza Piotra Płochockiego nie było na sali obrad.

„Są tam działki warte po pół miliona złotych”

Przewodniczący osiedla podkreślał, że potencjalne ograniczenia dotkną nie tylko prywatnych właścicieli, lecz także majątku należącego do gminy. – Na tym terenie jest też majątek gminy. Przed chwilą rozpoczęto inwestycję przy ul. Ogrodowej, wydano na nią setki tysięcy złotych. Co z plażą, co z placem zabaw? Są tam działki warte po pół miliona złotych. To razem z naszymi majątkami będą miliony. Mamy nie podjąć walki? – pytał.

Krytykował także brak wcześniejszego włączenia przedstawicieli mieszkańców w działania Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. – Chociaż raz mogliby zaprosić mieszkańców i powiedzieć, że jest taki problem. Komisja działa za pieniądze mieszkańców. Niech walczy za nas. Jest tu wielu ludzi, którzy tracą majątki swojego życia. Nie traktujmy tego tak lekko – apelował.

Jego zdaniem gmina powinna zlecić niezależne analizy hydrologiczne, rozmawiać o ewentualnym wzmocnieniu zabezpieczeń przeciwpowodziowych i przedstawić Wodom Polskim propozycje uwzględniające rzeczywiste zagospodarowanie osiedla. – Nikt nie mówi: „zlekceważcie prawo i zróbcie wyjątek dla Wyszkowa”. Prawo wodne nakazuje wyważyć różne racje. Może część wałów trzeba dobudować, może trzeba zastanowić się, jak ochronić te tereny, może potrzebne są niezależne ekspertyzy. Podejmijmy walkę, tylko o to proszę – mówił.

Naczelnik odpowiada: burmistrz nie przespał sprawy

Agnieszka Kostrzewa nie zgodziła się z zarzutem, że urząd zignorował sytuację. – Wody Polskie mają świadomość, co chcą nam zrobić na terenach już zabudowanych. To nie jest tak, że burmistrz przespał sprawę, bo tego terenu zalewowego nikt nam nie wprowadził w 2026 r. On jest tam od lat – odpowiadała.

Podkreśliła, że projekt nadal jest poprawiany i dopiero po uzyskaniu pozytywnych uzgodnień będzie mógł zostać skierowany do konsultacji społecznych. – Na pewno się nie poddajemy. Nie zamiotłam tego pod dywan. Przekazałam sprawę panu przewodniczącemu. Będziemy podejmować próby, żeby nie ograniczono zabudowy wyłącznie do ścian istniejących budynków – zapewniła.

Zwróciła również uwagę, że mapy zagrożenia powodziowego są aktualizowane co sześć lat, a kolejna zmiana może nastąpić już w 2027 r. Nie oznacza to jednak, że obecnie gmina może je pominąć.

Kamieńczyk: „Jak grom z jasnego nieba”

Podobne obawy mają mieszkańcy Kamieńczyka. Sołtys Adam Bodzan zwrócił uwagę, że w miejscowości są tereny, w które właściciele oraz samorząd już zainwestowali, a które teraz mogą zostać wyłączone z zabudowy. – W Kamieńczyku rok temu mieliśmy ulgę. Jest tam zabudowa, gmina poczyniła nakłady finansowe, wybudowana została ulica Makowa, a teraz ten teren ma zostać wyłączony z budownictwa. Ludzie pokupowali działki, podjęli różne kroki prawne, a teraz jak grom z jasnego nieba spada na nas informacja, że nic nie będzie można tam zbudować – mówił.

Jak zaznaczył, może to całkowicie zahamować rozwój miejscowości. – Kiedy przejdziemy się po rynku, co drugi dom stoi pusty, bo trwają sprawy spadkowe, które mogą ciągnąć się latami. Będziemy się wyludniać, a tereny, na których moglibyśmy budować, zostaną wyłączone – ostrzegał.

Sołtys zakwestionował także zgodność map zagrożenia powodziowego ze stanem faktycznym. – Jak mówią mieszkańcy, najstarsi górale nie pamiętają, żeby na tych terenach kiedykolwiek była woda. Jaki to jest model? Matematyczny? – pytał.

Zaproponował również, aby konsultacje prowadzić bezpośrednio w miejscowościach i zaprosił przedstawicieli gminy do Kamieńczyka.

Mieszkańcy przyjęli stanowczy protest

28 czerwca odbyło się zebranie wiejskie sołectwa Kamieńczyk, w którym uczestniczyło ponad 30 osób. Mieszkańcy jednogłośnie sprzeciwili się propozycjom ograniczenia zabudowy. W przyjętym stanowisku ocenili, że sprowadzenie możliwości inwestycyjnych wyłącznie do obrysu istniejących budynków oznaczałoby spadek wartości nieruchomości oraz praktyczne zablokowanie rozwoju miejscowości.

„Automatyczne zablokowanie możliwości rozwoju gospodarstw, budowy wiat czy rozbudowy istniejących domów uderzy w elementarne poczucie bezpieczeństwa prawnego i ekonomicznego mieszkańców” – napisano.

Mieszkańcy domagają się sfinansowania niezależnej analizy zagrożenia powodziowego i zdecydowanej obrony ich interesów przez burmistrza oraz Radę Miejską. Przypomnieli również, że w 2021 r. uchylono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla znacznej części Kamieńczyka. Na terenach, na których plan obecnie nie obowiązuje, inwestorzy muszą uzyskiwać decyzje o warunkach zabudowy.

Co ze starymi planami i warunkami zabudowy?

Plan ogólny nie unieważni automatycznie obowiązujących planów miejscowych. Jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan pozwalający na zabudowę, nadal będzie on obowiązywał. Plan ogólny stanie się natomiast punktem odniesienia przy sporządzaniu lub zmianie kolejnych planów miejscowych.

Inaczej wygląda sytuacja terenów nieobjętych planami. Obecnie można tam występować o decyzje o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych podczas sesji wynika, że wnioski o warunki zabudowy mogą być składane do czasu utraty mocy przez obecne studium, czyli do 31 sierpnia 2026 r., chyba że wcześniej dla danego obszaru wejdzie w życie plan ogólny lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

– Jak najbardziej można jeszcze składać wnioski o wydanie warunków zabudowy. Po wejściu w życie planu ogólnego wydawanie decyzji będzie następowało z uwzględnieniem jego ustaleń. Natomiast uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu wyłącza możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje wydane wcześniej zachowują swoją moc – wyjaśniała Agnieszka Kostrzewa. 

Czy właściciele otrzymają odszkodowania?

Jedną z najważniejszych dla mieszkańców kwestii są ewentualne roszczenia w przypadku utraty możliwości zabudowy.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel może w określonych sytuacjach domagać się od gminy odszkodowania lub wykupu nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z niej stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Przepisy przewidują jednak wyjątek dotyczący m.in. uwarunkowań hydrologicznych i zagrożenia powodzią. – Jeżeli przeznaczenie terenu wynika z uwarunkowań hydrologicznych, a teren zalewowy został wskazany, to niestety odszkodowanie nie będzie przysługiwało – potwierdziła Agnieszka Kostrzewa.

To właśnie ten element szczególnie niepokoi mieszkańców. Ich zdaniem mogą oni ponieść wielomilionowe straty mimo tego, że decyzje inwestycyjne podejmowali w oparciu o dokumenty i pozwolenia wydawane wcześniej przez administrację publiczną.

Co będzie, jeśli rada nie uchwali planu?

Radny Waldemar Karłowicz pytał, czy gmina nie dostosowuje projektu do uwag instytucji zbyt szybko i co stanie się, jeśli po zakończeniu całej procedury radni odmówią przyjęcia dokumentu.

– Żeby mieszkańcy nie pomyśleli, że już wszystko jest pogrzebane. Co się stanie, jeżeli będziemy mieli ten plan położony na stole i jako rada go nie uchwalimy? – pytał.

Naczelnik zwróciła uwagę na konsekwencje dla pozostałej części gminy. – Mamy także mieszkańców terenów nieobjętych planami miejscowymi, gdzie możemy dziś wydawać warunki zabudowy. Jeżeli nie uchwalimy planu ogólnego, w przyszłości nie będziemy mogli tych decyzji wydawać. Na szali jest więc druga część mieszkańców, którzy również nie będą zadowoleni – odpowiedziała.

Nieuchwalenie planu może również oznaczać utratę środków przyznanych samorządowi na przygotowanie i wdrożenie dokumentu.

Konsultacje dopiero przed gminą

Projekt planu nie jest jeszcze gotowy do konsultacji społecznych. Najpierw musi zostać poprawiony i uzyskać wymagane uzgodnienia. Dopiero później mieszkańcy otrzymają możliwość zapoznania się z dokumentem oraz składania uwag.

Konsultacje mają potrwać co najmniej 28 dni. Zgodnie z przedstawioną prezentacją mogą obejmować zbieranie uwag, spotkania otwarte, panele eksperckie, warsztaty, ankiety, geoankiety, spacery studyjne, dyżury projektanta lub wyznaczenie punktów konsultacyjnych.

Agnieszka Kostrzewa przestrzegała, aby nie składać uwag przed formalnym rozpoczęciem konsultacji. – Obawiam się, że po tej sesji ruszy lawina, ale to nie jest jeszcze ten etap. Uwagi trzeba będzie składać w wyznaczonym terminie i na odpowiednim formularzu. Jeżeli ktoś złoży je teraz na zwykłym piśmie, nie wiemy, jak podejdzie do tego wojewoda – mówiła.

Informacje o konsultacjach mają zostać opublikowane m.in. w Biuletynie Informacji Publicznej, prasie oraz przekazane sołtysom i przewodniczącym osiedli.

Latoszek domaga się zdecydowanych działań

25 czerwca Zarząd Osiedla Rybienko Leśne–Latoszek wystąpił do burmistrza z apelem o ochronę interesów mieszkańców i majątku gminy. W piśmie podkreślono, że obszar od dziesięcioleci rozwija się jako teren zabudowy jednorodzinnej, a samorząd realizował tam drogi, sieci wodociągowe, kanalizacyjne i oświetlenie. Mieszkańcy podejmowali decyzje o zakupie działek i budowie domów w zaufaniu do obowiązujących dokumentów oraz organów państwa.

Zarząd osiedla oczekuje od władz gminy m.in. ponownej analizy stanowiska Wód Polskich, zlecenia niezależnej ekspertyzy, rozmów z administracją rządową i parlamentarzystami oraz regularnego informowania mieszkańców o podejmowanych działaniach.

Spotkanie w Wodach Polskich 22 lipca

Kilka dni po sesji Adam Paruszewski poinformował, że 22 lipca burmistrz Piotr Płochocki oraz delegacja radnych mają udać się na konsultacje do Wód Polskich.

„Na dziś nie jest nam znana agenda tego spotkania, ale sam fakt, że się odbędzie, przyjmujemy z dużym uznaniem. Po tym spotkaniu będziemy dążyć do zorganizowania merytorycznego spotkania z władzami gminy, aby uzyskać szczegółowe informacje o ustaleniach oraz ich wpływie na sprawy naszego osiedla” – przekazał przewodniczący.

Na razie nie wiadomo, czy rozmowy pozwolą złagodzić stanowisko instytucji i odzyskać część terenów przeznaczonych wcześniej pod zabudowę. Pewne jest natomiast, że mieszkańcy Rybienka Leśnego, Latoszka, Kamieńczyka, Drogoszewa i innych zagrożonych ograniczeniami miejscowości nie zamierzają biernie czekać na ostateczne rozstrzygnięcia.

Jak podsumował na sesji radny Adam Wrzosek, rozmowy powinny odbywać się bez niepotrzebnych emocji, ale z udziałem przedstawicieli osiedli, sołectw i rady. – Trzeba pojechać jako partnerzy i normalnie rozmawiać o tym, co można zrobić. Z pozycji negocjacyjnej – mówił.

Adam Szczerba odpowiedział półżartem: – Żądanie też jest punktem negocjacyjnym.