Jeszcze kilka lat temu zakup mieszkania w Hiszpanii był dla wielu Polaków spełnieniem wakacyjnego marzenia. Dziś coraz częściej jest to chłodno skalkulowana decyzja inwestycyjna albo plan B na przyszłość. Dane rynkowe i medialne doniesienia z ostatnich miesięcy pokazują wyraźnie: zainteresowanie nieruchomościami w Hiszpanii nie tylko nie słabnie, ale przyspiesza. Jednocześnie zmieniają się regulacje prawne, które każdy właściciel lub przyszły nabywca powinien dobrze znać.

Boom zakupowy – skąd bierze się ta fala?

W 2024 i 2025 roku Polacy znaleźli się w ścisłej czołówce zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii. Media branżowe i ogólnopolskie regularnie informują o dwucyfrowych wzrostach sprzedaży, a w niektórych regionach nawet o wzroście liczby transakcji o 60–70 proc. rok do roku.

Powodów jest kilka i rzadko działają one w oderwaniu od siebie. Z jednej strony mamy stabilizację, a miejscami stagnację polskiego rynku mieszkaniowego. Ceny w dużych miastach przestały dynamicznie rosnąć, a część kupujących wstrzymuje decyzje w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji. Z drugiej strony Hiszpania oferuje coś, czego Polska nie jest w stanie zapewnić: klimat, międzynarodowy popyt i bardzo płynny rynek w popularnych lokalizacjach.

Do tego dochodzą czynniki pozamieszkaniowe. W wielu wypowiedziach Polacy otwarcie przyznają, że decyzja o zakupie nieruchomości na południu Europy jest formą dywersyfikacji ryzyka – zarówno ekonomicznego, jak i geopolitycznego. Hiszpania postrzegana jest jako kraj stabilny, oddalony od wschodniej flanki NATO, z przewidywalnym systemem prawnym i dużym udziałem kapitału zagranicznego.

Costa del Sol i nie tylko – gdzie koncentruje się popyt

Choć Hiszpania jest rynkiem zróżnicowanym, zdecydowana większość zainteresowania skupia się na południu kraju. Costa del Sol, Malaga, Marbella, Estepona czy Benahavís regularnie pojawiają się w statystykach jako miejsca pierwszego wyboru.

To nie przypadek. Region oferuje ponad 300 słonecznych dni w roku, dobrą infrastrukturę, międzynarodowe lotnisko oraz silny rynek najmu – zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Dla inwestorów oznacza to większą przewidywalność i łatwiejsze wyjście z inwestycji w przyszłości.

Coraz częściej jednak Polacy interesują się również lokalizacjami mniej oczywistymi: Manilvą, Casares, a także mniejszymi miastami w pobliżu dużych ośrodków. Tam próg wejścia jest niższy, a potencjał wzrostu wciąż postrzegany jako wyjątkowo atrakcyjny.

Zmiany w prawie: eksmisje i „ocupas” pod kontrolą

Jednym z tematów, który przez lata budził największe obawy wśród zagranicznych nabywców, był problem nielegalnych lokatorów, tzw. ocupas. Media chętnie nagłaśniały historie o długotrwałych sporach i trudnych procedurach eksmisyjnych, co skutecznie odstraszało część inwestorów.

Sytuacja uległa jednak istotnej zmianie. Od kwietnia 2025 roku w Hiszpanii obowiązują nowe przepisy, które znacząco przyspieszają procedury sądowe w przypadku nielegalnego zajęcia nieruchomości. W określonych sytuacjach postępowanie może być prowadzone w trybie uproszczonym, a właściciel zyskuje silniejszą ochronę prawną niż wcześniej.

To ważny sygnał dla rynku. Państwo jasno komunikuje, że ochrona prawa własności jest priorytetem, co poprawia postrzeganie Hiszpanii jako bezpiecznego miejsca do lokowania kapitału w nieruchomości.

Wynajem, podatki i obowiązki właściciela

Wraz z rosnącą liczbą zagranicznych właścicieli rośnie też uwaga fiskusa. Hiszpański system podatkowy jest przejrzysty, ale wymaga świadomości i konsekwencji. Właściciele nieruchomości – nawet jeśli nie wynajmują ich przez cały rok – mają określone obowiązki podatkowe, a niedopilnowanie formalności może generować niepotrzebne koszty.

Coraz większą rolę odgrywa też sposób zakupu: na osobę prywatną czy przez firmę. Każde z tych rozwiązań ma inne konsekwencje podatkowe, inne koszty stałe i inne możliwości optymalizacji. Przy większej skali inwestycji lub intensywnym wynajmie struktura firmowa bywa bardziej efektywna, ale przy zakupie „drugiego domu” często nie jest konieczna.

Popyt napędzany stylem życia

Nie bez znaczenia pozostaje czynnik czysto ludzki. Pełne samoloty lecące na południe Europy, coraz dłuższe pobyty poza sezonem i rosnąca popularność pracy zdalnej sprawiają, że Hiszpania przestaje być wyłącznie kierunkiem wakacyjnym. Dla wielu osób staje się realnym miejscem do życia – choćby przez część roku.

Ten trend sprzyja rynkowi nieruchomości, bo zwiększa liczbę użytkowników całorocznych, a nie tylko sezonowych turystów. To z kolei stabilizuje rynek najmu i ogranicza jego podatność na krótkoterminowe wahania.

Świadomy zakup zamiast pochopnej decyzji

Rosnące zainteresowanie nie oznacza, że każda nieruchomość w Hiszpanii jest dobrą inwestycją. Wręcz przeciwnie – im więcej kupujących, tym większa potrzeba selekcji i chłodnej analizy. Lokalizacja, status prawny, koszty utrzymania, regulacje wspólnotowe czy plan zagospodarowania przestrzennego mają dziś większe znaczenie niż kiedykolwiek.

Dlatego coraz więcej Polaków decyduje się na współpracę z lokalnymi zespołami, które znają realia rynku i potrafią oddzielić medialny szum od faktycznego potencjału inwestycyjnego. Jednym z przykładów jest By-Bright Real Estate – polskie biuro nieruchomości w Hiszpanii, które specjalizuje się w obsłudze klientów zainteresowanych rynkiem Costa del Sol.

Hiszpania – rynek dojrzalszy, ale wciąż atrakcyjny

Dzisiejsza Hiszpania to nie „dziki rynek” sprzed kilkunastu lat. To dojrzały, międzynarodowy ekosystem, w którym coraz większą rolę odgrywają regulacje, transparentność i profesjonalizacja usług. Dla inwestorów oznacza to mniej miejsca na spontaniczne decyzje, ale więcej przestrzeni na długoterminowe, przemyślane działania.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii wciąż może być bardzo dobrą decyzją – pod warunkiem, że jest oparta na wiedzy, a nie wyłącznie na emocjach.

/materiał partnera